Better Buy：凯德置地综合商业信托vs弗雷泽物流和商业信托

凯德置地综合商业信托基金和辉盛物流商业信托基金都是新加坡市场上的蓝筹股房地产投资信托基金（REIT）。 不过，投资者可能会想知道，两者之间的比较如何。 我们今天将检查哪一个更好购买。

凯德综合商业信托（CICT）：稳定的国内业务

凯德综合商业信托（SGX：C38 U）或CICT是新加坡最大的房地产投资信托基金。它的投资组合专注于新加坡的主要零售，办公和综合开发。它在德国有两处房产，在澳大利亚有三处房产。于二零二五年上半年（二零二五年上半年），CICT提供令人鼓舞的更新。尽管净财产收入（NPI）同比下降0.4%至5.799亿新元，但可分配收入仍增长了12.4%。 最终，REIT的每单位分销额（DPU）同比增长3.5%，至0.0562新元，反映出自新冠疫情以来的持续增长。 2025年上半年，CICT整体入住率稳定在96.3%。CICT还报告称，其零售物业的租金正回归7.7%，办公物业的租金正回归4.8%。 这表明了房地产投资信托基金提高租金的能力。CICT 2025年上半年结束时总杠杆率较低，为37.9%。 REIT的债务成本也从2024年底的3.6%小幅下调至3.4%。 如果CICT能够继续降低债务成本，例如通过以较低的利率进行再融资，它可能会增加REIT的可分配收入。 鉴于其NPI总额的37.7%来自零售商场，该REIT的财富与新加坡的消费者支出有关。 2025年上半年，有机购物者流量同比增长3.4%。 CICT还专注于增强其现有资产;房地产投资信托基金最近翻新了德国的Gallileo（一栋办公楼）和新加坡的IMG Building（一家零售购物中心）。 需要监控的风险包括零售业的周期性：经济衰退可能会减少零售中心的购物者流量，导致NPI下降。另一个风险是利率上升，这将导致CICT的债务成本上升，从而降低其DPU。

富盛物流与商业信托（FLCT）：全球物流风险

Frasers Logistics & Commercial Trust（SGX：BURST）（FLCT）是一家专注于物流和工业地产的房地产投资信托基金。 按资产价值计算，其近一半的房产位于澳大利亚，其余位于德国、新加坡、英国和荷兰。FLCT最近宣布2025财年上半年（25财年上半年）的DPU为每股0.03新元，同比下降13.8%。 这代表着自21财年以来DPU持续下降。 在25财年第3季度的盈利更新中，REIT报告出租率为92.5%。 令人印象深刻的是，FLCT宣布租金正回归43.3%; 25财年前9个月，FLCT的租金正回归增长30.7%，凸显了租金可能的上涨周期。 FLCT的总杠杆率较低，为36.8%，平均债务成本仅为3.1%。 房地产投资信托基金25亿新元债务总额的67.3%为固定利率，从而为任何可能的利率上升提供了缓冲。FLCT面临电子商务需求等长期增长趋势。 随着越来越多的购物转向线上，物流公司的需求可能会增加，以确保消费者收到在线购物包裹。 FLCT的物流组合平均加权租赁期限为4.6年，为REIT提供稳定的租金收入。 由于FLCT拥有大量的国际风险敞口（其87.5%的资产位于新加坡以外），因此面临外汇（FX）风险和外国经济周期的风险。

头对头比较：CICT与FLCT

让我们比较一下房地产投资信托基金，看看哪一个更好。 CICT的后续股息收益率为4.7%，股价为2.38新元。 鉴于其低负债率和多元化的房地产投资组合，房地产投资信托基金的DPU似乎具有可持续性。 FLCT的后续股息收益率为6.3%，股价为0.96新元。 尽管REIT受到电子商务的顺风，但由于面临外汇风险和海外经济周期，其DPU看起来不太可持续。事实证明，与FLCT以物流为重点的投资组合相比，CICT的零售、办公和综合开发多元化投资组合更具弹性。 这两个房地产投资信托基金都对利率敏感;较低的利率应该对两者都有利，而较高的利率可能会损害其DPU。房地产投资信托基金需要监控的一些重要内容是CICT的实体购物水平和FLCT的全球物流增长。